Tahliye Davası, Kiracıyı Evden Çıkarma, Kira Davaları

Borçlar Hukuku ozgurgunes

Tahliye davalarının görülme şekli :
Basit yargılama usulü. (Basit yargılama usulünde davaya belirli bir sürede cevap verilmesi zounlu değildir. Duruşma esnasında da cevap verilebilir.)

Kira sözleşmesinde şekil şartı :
Kira sözleşmeleri hazırlanırken uyulması gereken bir şekil şartı yoktur. Kira sözleşmesinin varlığını ispat etmek davacıya düşer. Sözleşme noter huzurunda yapılmış olabilir. Sözleşmenin noter huzurunda yapılmış olması tarafların imza inkarında bulunamayacağı anlamına gelir. Sözleşme yazılı olarak yapılmamışsa ve yıllık kira geliri toplamı HUMK 288. maddede belirtilen tutarı aşıyor ise yazılı bir belge ile ispat zorunluluğu doğmaktadır. Davada tanık dinlenmesi mümkün değildir. Bu durumda yapılabilecek tek şey karşı tarafa yemin teklif etmek olacaktır.

Kira sözleşmesinde ispat edilmesi gereken hususlar :
1-Kira Bedelinin Miktarı
2-Kiranın Başlangıç Tarihi
3- Kira Süresi
Kira bedeli HUMK 288.maddesi gereğince 40 milyonu aşıyor ise tanık dinleme yasağı söz konusudur.Ancak:
Yazılı sözleşmeye karşı kira başlangıç tarihinin aksi tanıkla ispat olunamaz. Sözlü akitte kira süresi ve başlangıcı hususunda her zaman tarafların tanık dinletmesi mümkündür. Kira başlangıcı Elektrik,su,doğal gaz aboneliği var ise bu kurumlardan sorulmak sureti ile öğrenilebilir. Tapu kütüğüne verilen kira akdi şerhi yeni maliki de bağlar. Kira parası sözleşmede belirli bir ödeme yeri belirtilmemiş ise kural olarak alacaklının ayağında ödenmesi gerekli borçlardandır. Kiracı kira borcunu usulünce alacaklının ayağına kadar giderek ödemek istemiş ve alacaklıda bu ödemeyi kabul etmemiş ise kiracı temerrüde düşmediğini hertürlü delil ile (Tanık dahil)ispat edebilir.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesi için öncelikle aktin başlangıç tarihi , süresi ve Bitiş Tarihi araştırılıp kesin olarak çözümlenmesi gerekir. Bu husus resen araştırılmalıdır. Her türlü delil ile davacı ispat edebilir.

1-GÖREV:
Kira sözleşmesine dayanan her türlü,tahliye,aktin feshi veya tespit davaları ve bu davalarla birlikte açılan alacak, tazminat davalarında görevli mahkeme SULH HUKUK MAHKEMESİ’ dir. Eğer kira alacağı yada Tazminat davaları tek başına açılmış ise bu durumda talep edilen miktara göre görevli mahkeme belirlenir.

2-YETKİ:
Tahliye davalarının taşınmazın aynına ilişkin olmadığı için ,taşınmazın bulunduğu yerde açılması zorunluluğu yoktur. Davalının ikametgahında (HUMK Madde 9) yada Aktin yapıldığı yerde (HUMK Madde 10) ve ya yetki sözleşmesi yapılmış ise belirlenen yerde tahliye davası açılabilir.

3-DAVACI:
Dava hakkı Malik ve Kiralayana aittir. Eğer kiralayan taşınmazın maliki değil ise bu durumda da 6570 sayılı yasanın 7. Maddesi gereğince davacı olabilir. Dava hakkı mutlaktır.
a. Kiralayan birden fazla ise hep birlikte dava açılmalıdır.
b. Kiralayan ölmüş ise mirasçıları O’nun halefi olarak birlikte dava açmalıdır.
c. İştirak halinde mülkiyet söz konusu ise dava birlikte açılmalıdır. Ancak paydaşlardan bazısının davayı takip etmemesi sonucu etkilemez.
d. Paydaşın paydaş aleyhine ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı yoktur.
e. Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle malik olan kimsenin dava açma hakkı vardır.
f. Müşterek mülkiyette ise yarıdan bir fazlasının çoğunluğu ile dava açılabilir.
g. Çıplak mülkiyet sahibinin dava açma hakkı yoktur.

4-DAVALI:
Kiracıdır. Birden fazla kiracı var ise (örneğin bekar yada öğrenci evi vb.)husumet mecburi dava arkadaşlığı gereği hepsine yöneltilmelidir. Ancak sözleşmede müteselsil sorumluluk kabul edilmiş ise dava kiracılardan birisi aleyhine de açılabilir.(BK.42).Yargılama aşamasında davalı ölür ise mirasçılar davaya dahil edilmelidir. Tüzel kişiliği bulunan kurum aleyhine de husumet yöneltilir ancak bu kurumun şubesi aleyhine dava açılamaz.

DAVA AÇMA SÜRESİ :
a. İhtarın tebliğ tarihi (günü) süreye dahil edilmez.
b. Davanın süresinde açılıp-açılmadığı kamu düzenine ilişkin olduğu için re’sen araştırılması gerekir.
c. Sürenin hesabında B.K.76. madde gözönüne alınmalıdır.
d. Sözleşmede süreye ilişkin özel madde var ise buna itibar edilmelidir.
e. Geçici tahliye davaları BK.251süreye bağlı olmaksızın herzaman açılabilir. Ancak bu davada yapılacak tamiratın zorunlu olması gerekir.
f. Süresiz akitlerde 6 aylık dönemler için enaz 3 ay önceden feshi ihbar tebliğ gerekir.
g. Teslim anahtarı vermekle olur.

BORÇLAR KANUNUNA GÖRE TAHLİYE DAVASI :

1-Temerrüt Nedeniyle Dava Açma Süresi:
Bk.260 Kiracıya 30 günlük süre içerisinde hangi ay yada aylara ait kira bedeli ise söz konusu olan toplam kira bedelini kendisine yada açıkça belirlediği kişi ve adrese,bankaya vb.yatırmadığı takdirde akti feshedeceği ve tahliye davası açacağı ihtar ile bildirilir. Kiralayan 30 günün bitiminden itibaren(tebliğ günü hariç) istediği tarihte (makul ve uygun bir süre) davasını açabilir. Bu süreye tabi değildir. Ancak uzun süre geçtikten sonra davanın açılması söz kosusu ise kiralayanın iyi niyetinden bahsedilemez. İhtarda şekil şartı önemli değildir,taahhütlü mektup da ihtar yerine geçer.30 gün geçtikten sonra ki ödeme kiracıyı temerrütten kurtarmaz.
Temizleme ve aydınlatma gideri ,kiracı parası,stopaj vergisi kira parası değildir.Eksik ödenen kira parası ve Yakıt parası belli ve muayyen ise kira parası kabul edilir ve kiracı ödemediği takdirde hem iki haklı ihtara hemde temerrüde konu olur.

Kiralayanın rızası ve bilgisi dahilinde yapılan yada “zorunlu ve faydalı masraflar” kiradan mahsup edilebilir. PTT ve banka havale gideri kiradan indirilemez,kiracıya aittir.

Kiracı birden fazla ise ihtarın hepsine eyrı ayrı tebliği gerekir. Kiralayanın da (ölümü halinde) tüm mirasçıları birlikte ihtar çekip birlikte dava açmalıdır.

Kiranın peşin ödeneceği ifadesini ilgili ayın ilk 3. günün sonuna kadar şeklide anlamak gerekir.

2-Kira sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası:(BK.256 )
a. Sözleşmeye aykırılığın şekil şartı aranmaksızın kiracıya ihtarname göndermek suretiyle belirli bir süre içerisinde aykırılığın giderilmesi istenmelidir.İhtara mutlaka süre konmalıdır(1 hafta-1 ay içerisinde tahliye ediniz gibi) ,aksi takdirde hukuki sonuç doğurmaz.
b. Açıktan fena kullanma söz konusu ise ihtara gerek olmaksızın doğrudan dava açılabilir.Davanın açılması Süreye tabii değildir.
c. Akte aykırılık iddiasının bizatihi kiralanan yer ve kiralananın kullanılması ile ilgisinin olması gerekir.
d. Herzaman giderilmesi mümkün olan değişiklikler akte aykırılık oluşturmaz.
e. Sözleşmeye aykırı olarak amaç dışı kullanılması akte aykırılık kabul edilir.Sözleşmede taraflar kiralananı ne şekilde kullanılmasına karar vermişler ise bu karara uygun kullanmak zorundadır. aksi bir kullanım sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
f. Açıktan fena kullanma da kiralanan konut yada işyerine sürekli bir zararın söz konusu olması gerekir.
g. Kiralanan yerde kardeşin oturtulması,akte aykırılıktır.
h. Kiracının ,kiralayana (-eşine,çocuğuna)hakareti,etkili eylemi,sürekli kumar oynatması,odun kırması,hayvan beslemek(Köpek beslemek te dahildir.),Komşuları rahatsız edecek şekilde girip-çıkmak,yüksek sesle konuşmak,fuhuş yaptırmak,yangın tehlikesinin bulunması,öldürme ve eve yakma-yıkma tehditi,Burada dikkat edilecek önemli husus şudur:Bu davada akte aykırılığın varlığı herzaman açık ve kesin olarak belirlenememektedir. Bu durumda kiralanan yerde keşif yapılıp aykırılığının devam edip etmediği belirlenmeli ve gerekirse mahalli bilirkişi dinleyerek örf ve adete göre akte aykırılık sayılıp-sayılamayacağı belirlenmelidir.
i. Kiracının binada yaptığı değişiklik ile binanın değerinde artış olmuş olsa bile bu durum aykırılığın varlığını ortadan kaldırmaz.
j. İşyerinin kiracı tarafından sürekli kapalı tutulması akte aykırılık oluşturur.
k. İki oda arasında ki duvarın kaldırılması akte aykırılık sayılır.

6570 SAYILI YASA GEREĞİNCE TAHLİYE:
Binanın dört tarafının duvarla çevrili ve musakkaf(çatılı) olması,
1-6570 Sayılı Yasanın 7/A Maddesi Gereğince Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası: Taahhüt edilen tarihi izleyen 1 ay içerisinde dava açılması veya bu süre zarfında icra takibi yapılmış olması gerekir.
b. Tahliye taahhüdü Noter huzurunda yapıldığı takdirde imzaya ve içeriğine itiraz mümkün değildir.
c. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için mutlaka taahhüt sözleşmesinin kiracının, kiralanan yeri kullanmaya başlamasından sonra yapılması gerekir. Kira kontratosunda ki tarihin önemi yoktur. Yani Taahhütname tarihi kiralananı kullanma tarihinden sonrası bir tarihi taşımalıdır. Sözleşmenin yapıldığı gün tahliye taahhüdü alınmış ise baskı ve zaruret sonucu verildiği kabul edildiğinden itibar edilmez.
d. Tahliye taahhüdüne dayanan davayı sadece kiralayan açabilir. Kiraya veren malik değil ise bu davayı açamaz.
e. Tahliye taahhüdünün kayıtsız ve şartsız olması gerekir.
f. İmzanın inkarı halinde (adi taahhüt) HUMK ‘daki hükümler gereği imza üzerinde bilirkişi incelemesi yapılır.
g. Uygulamada taahhüt tarihi kiralayan tarafından istediği şekilde doldurulmak üzere boş bırakılmaktadır. Bu durumda Tahliye Taahhüdünde ki kiralananın tahliye edileceği tarihin taraflarca boş bırakılması, sonucu etkilemez. Bu şekilde taahhüt veren Kiracı sonuca katlanmalıdır.6.H.D.

2 – 6570 Sayılı Yasanın 7/B-C Maddesi Gereğince İhtiyaç Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası:Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde davanın açılması gerekir. Eğer daha önce yada bu bir aylık süre içerisinde tahliye iradesi ve talebi kiracıya bildirilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Burada aktin başlangıç ve bitim tarihi ile akit süresinin, davacı tarafından ispat edilmesi gerekir. Bu ise tanık dahil her türlü delil ile kanıtlanabilir.

İhtiyacı Olanlar ise: 1-Kiralayan 2-Kiralayanın eşi 3- Kiralayanın çocukları dır. Bunların dışındakilerin ihtiyacı için dava açma imkanı yoktur. İhtiyaç zorunlu,samimi ve ciddi olmalıdır. Bu sayılan kişilerin kirada olması yada işsiz ve boşta olması konut yada işyeri ihtiyacının zorunlu ve ciddi olduğuna bir karinedir. Reşit olan çocuğun aileden ayrılarak bağımsız yaşama isteği doğal kabul edilir. Evlatlığın ihtiyacı için anne baba dava açabilir. Çok yakın bir zamanda gerçekleşecek ihtiyaç zorunlu sayılabilir. Yargılama sırasında ihtiyaç ortadan kalkar ise dava reddedilmelidir. Davacının oturduğu konut yada işyeri ,kiracının elindekinden daha küçük yada daha kullanışsız ise ihtiyaç “Mülkiyet hakkına Üstünlük” kuralı gereği zorunlu ihtiyaç kabul edilmelidir. Bu husus özellikle yapılan keşifte gözlemlenmelidir.

Yurt dışında çalışan işçiler kesin dönüş yada tatilde yazlık ev ihtiyacı nedeniyle bu ihtiyacı samimi ve zorunlu bulunur ise tahliyesini isteyebilir. Yazlık ev” yada “eşya saklama” iddiası zorunlu bir ihtiyaç olarak kabul edilebilir. Konutu olan bir kamu görevlisi Lojmanda oturma imkanı olsa bile buna zorlanamaz. Kendi evinde oturmak istiyor ise bu zorunlu ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilir. Ancak dava açtıktan sonra kendi isteği ile lojmana yerleşen davacının ihtiyacı samimi ve zorunlu olmaz.(aksi görüşte içtihatlar da vardır.)6.H.D

Devamlılık arzetmeyen geçici nitelikte ki ihtiyaç için tahliye kararı verilemez. İhtiyaçlının nişanlı olması -somut olarak evlilik hazırlığı yok ise- ihtiyaç için yeterli kabul edilemez. Mevcut bir işe ilaveten ikinci bir iş yapma isteği zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemez. Ancak Şirketin birden fazla iş yapma imkanı yasal olarak varolduğundan diğer bir iş için tahliye davası açabilir.

Mecurun (Kiralanan yer) düşünülen işi için uygun olup-olmadığı yada mevcut işyerinin yetersiz olduğu iddiası uzman bilirkişi marifeti ile keşfen tespit edilmelidir. Bir kimse kendi mülkü için ortağı olduğu şirkettin ihtiyacından bahisle tahliye davası açamaz. Şirket ihtiyacı için ancak şirket tahliye davası açabilir.Bunun için şirketin ya kiralayan yada malik olması şarttır.

Reşit olmayan kimselerin ticaret yapması mümkün olmadığı için ihtiyaçtan söz edilmesi mümkün değildir. Kiralananın bulunduğu yerde oturmayan şahsın işyeri ihtiyacı zorunlu kabul edilemez.

3 – 6570 Sayılı Yasanın 7/Ç Maddesi Gereğince Tamir Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası:Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde davanın açılması gerekir. Eğer daha önce yada bu bir aylık süre içerisinde tahliye iradesi ve talebi kiracıya bildirilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Burada aktin başlangıç ve bitim tarihi ile akit süresinin, davacı tarafından ispat edilmesi gerekir. Bu ise tanık dahil her türlü delil ile kanıtlanabilir.

Dava açmanın şartları:
1-Kiralananın yıkılıp yeniden yapılmak istenmesi
2-İmar maksadı ile esaslı surette tamir,tevsi veya tadilin yapılmak istenmesi,
3- Bu işlerin yapılması sırasında kiralananda ikametin fennen imkansız olması gerekir.
Yapılacak tamir ve tadilatın imar amaçlı ve esaslı olup-olmadığı mahallinde uzman bilirkişi aracılığı ile saptanması gerekir. Yeni binada ki tamir ve tadilat tahliye sebebi olamaz. Gelirini artırmak amacı ile yapılacak tadilat tahliye sebebi olamaz. İmar maksadı,yeniden inşaatta aranmaz.Ancak tasdikli projenin ibrazı gerekir. Bu projenin mahallinde uzman bilirkişi aracılığı ile uygulanması gerekir.Bu projenin tsdiki için süresinde başvuruda bulunulmuş ise sonucu beklenilmelidir.

Yeni malikin 6570 S.Y.nın 7/d maddesinde ki süreden yararlanarak dava açma hakkı yoktur. Yeniden inşaata dayanan tahliye davasında şartları var ise iyiniyet araştırması yapılamaz. Binada yapılacak ilave ve tadilat binanın ayrılmaz parçası (Mütemmim cüz’ü) ise bu durum tahliye nedenidir.

4 – 6570 Sayılı Yasanın 7/D Maddesi Gereğince Satın Alma(İktisap) Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası:

a) Akte göre dava açma süresi: Yeni malik aktin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açabilir.
b) Satın almaya dayanan dava açma süresi : Yeni malik iktisaptan itibaren 1 ay içerisinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacında kullanacağını kiracıya bildirmesi ve iktisaptan itibaren 6 ay bekledikten sonra makul bir süre içerisinde ( genellikle aktin sonuna kadar)davayı açması gerekir.

Ancak uzun bir süre geçtikten sonra davanın açılması yeni malikin iyiniyetli olmadığını gösterir. 6 aylık süre dolmadan açılan davanın süre yönünden reddedilmesi gerekir. Ancak sürenin bitiminde dava yeniden açılabilir.Bu sürelerde iktisap günü de 1 ve 6 aylık süreye dahildir. İhtarname de Tahliye için kiracıya süre verilmesi şart değildir. Ancak kiracıya süre verilmiş ise Yeni malik bu süre ile bağlıdır. Sürenin bitimini beklemesi gerekir.

” İktisap” kavramı tahliye için başlıbaşına yeterli değildir. Ayrıca yeni malikin ihtiyaç iddiasını da kanıtlaması gerekir. Yeni malik 7/d bendinde ki süreye dayanarak tamir ve tadilat nedeniyle tahliye davası açamaz. Bu bent sadece iş ve konut ihtiyacına dayanarak davanın açılması hakkını vermiştir. İhtarın iktisaptan itibaren 1 ay içerisinde kiracıya keşidesi değil tebliği şarttır. 1 aylık süre ihmal edilir ve geciktirilirse bu eksikliğin giderilmesi hukuken mümkün değildir. Daha önce paydaş olduğu taşınmazdan yeni pay alan kişi 6570/7-d maddesine göre tahliye davası açamaz.